“如果按人均用地100平米來計算，實際我們的城鎮空間已經能容納80%以上的人口……這時候城市存量空間和土地價值非良性競爭就開始出現了。”

12月12日，主題為“中國式現代化與城市發展”的中國城市百人論壇2023冬季論壇上，中國科學院大學講席教授、人居科學學院院長，北京市建筑設計研究院總建筑師、總規劃師吳晨作了題為《當今城市發展的若干挑戰與思考》的主旨演講，分享了當今中國城市發展的挑戰和思考。

在他看來，消費導向和生產導向的產業路徑，就是“三二一”這種態勢已經開始固化下來，成為社會發展的主流，同時，城市發展動力不足與人才吸引力下降疊加顯現，這些都是當前城市發展的不確定性。要從以下四方面尋找新的城市價值增量——

第二產業對城市的驅動作用，國際上已經出現制造業回流趨勢；科技回歸都市，而不是在科技園區；青年勞動力涌入外賣、快遞、網約車等行業具有潛在風險；重視城市經營實現精明增長，要從土地金融時代進入城市運營的時代。

“雖然美國服務業占到了80%，但在80%里的70%是生產性服務業，是和制造業直接相關的。而我們的服務業當中，生活性服務業遠遠超過生產性服務業，大概高20%左右。這就是我們的差距，我們要去追的，要去診斷的”。他說。

以下是吳晨現場演講實錄，內容有刪減：

新挑戰：以土地金融為核心的模式走到盡頭

去年年底，城鎮化率的數據為65.22%，就建成區規模來看似乎又超過65.22%，因為如果按人均用地100平米來計算，實際我們的城鎮空間已經能容納80%以上的人口。

在國際上城鎮化率到了70%-80%，在歐洲和美國叫城市化，我們叫城鎮化的轉折點。因為在此之后就會出現城市化和城鎮化放緩的平臺期。我們這個平臺期是提前到來了呢，還是進行非常樂觀的城市化增長？這是值得我們思考的問題。

這時候城市存量空間和土地價值非良性競爭就開始出現了。過去40年中快速城市化——每年1.5%的速度的城鎮化，（城鎮化率）從17%發展到65.22%，基本是以土地出讓方式所形成的城市化，推動了基礎設施建設和大量投資的拉動。

我們現在來審視，以土地金融為核心的發展模式似乎已經到了一個瓶頸或盡頭，我們有不同的論點。

有一個詞叫“中國樓市的信仰”，是哪兒呢？是上海。上海的學區房和上海房產泡沫在被瘋狂地擠壓著。深圳樓市整體價格已經回到了2018年，其他城市其實也都會出現這種狀況，包括昆明（住宅成交均價）已經兩年新低，而且土地是全部底價成交。

剛才說的成交更多是以住宅為主，其實寫字樓也出現這樣的狀況。二季度時，北京甲級寫字樓吸納量是負數，金融街、CBD、中關村等都是負值。在北京，據統計，除了麗澤（金融商務區）以外其他基本都是下跌的。

上海也是如此。上海二季度吸納量15萬平方米，目前它的吸納量基本還是平穩的狀態，據預測，2023-2024年，由于新增供應量大幅入市，它的空置率和租金都開始要進入到一個下行通道當中。所以，我們要關注到一些經濟數據。

今年第三季度美國的經濟數據出來了，美國GDP增速達5.2%。是不是美國就一枝獨秀呢？看美國寫字樓的空置率也在19%左右，這就搞不懂了，為什么美國的經濟總量在這么快速增長的情況下（寫字樓）空置率也這么高呢？

我們可能不是從經濟本身來看，有可能是由于科技、生活的模式和辦公模式造成了這種形勢的出現。

新挑戰：居民消費力下降是不爭的事實

從消費導向和生產導向的產業路徑來看，“三二一”這種態勢已經開始固化下來，形成社會的主流。我們國家第三產業是2014年全面超越第二產業。一經超越之后，就不可能再回到從前了。

所以，服務業已經成為GDP的主要貢獻來源，在2020年初，雖然服務業受到疫情的一些影響，但整體上看，中國已經進入到第三產業拉動整個經濟發展的階段，它的增加值，吸納的就業人口遠遠超過第二產業。

所以，今年開始和去年，國辦、中辦推行了一系列的政策文件，要推動和恢復擴大消費。今年我還參加了中央的一個調研組到上海、長三角地區進行調研，目的是如何更好地推動消費的增長。

但是我們看到，這些數據回來以后怎么樣呢？實際目前消費者對于大宗商品（大件）的支出還是呈現出比較謹慎的態度，包括一些指標——家用電器、汽車等等，整個消費還不是很理想。

整體居民消費力處于不爭之事實——就是在下降的態勢當中。北京一系列商圈的打造，比如北京有四個層級的商圈：國際級的，包括王府井、三里屯、國貿、SKP；的，包括前門、西單等等；地區級的/區域級的海淀、金源茂以及社區級的。

雖然商圈客流量在上升，但人均客單價均有所下降，包括這次黃金周指標出來以后，游客的數量是在上升的，已經恢復到疫情之前，但客單價在下降。

所以，我們就判斷到底要開始關注生產性消費，還是要開始關注生活性消費。在歐洲、美國世界城市發展趨勢當中可以看到，有個大的趨勢，第二產業和它的生產性消費得到了更多的關注。再回來看我們的城市如何健康地發展。第二產業是城市經濟的根基，這個論斷已經重新出現。

大家都知道，紐約是金融型城市，主要以股piao為主，倫敦也是金融型城市，主要是債券和金融衍生業，讓他們站上世界之巔。紐約第二產業1950年以后開始進入到下行通道，高時流失了95%的第二產業就業人口。

但是的紐約制造業重新在爬坡，就是它的第二產業。紐約現在新的統計（發現）第二產業創造了53萬個工作機會，而且它的工資中位數是5萬美元，5萬美元還是比較理想的工資（中位數），這里吸引了大量新的移民，一半以上是出生在非美國的美國人。所以，我們要看到第二產業在城市當中是什么樣的作用。

紐約是什么樣的第二產業？還是原來的鋼鐵、造船嗎？很多大的船舶制造基地原來也在紐約。我們能看到，它是將制造業、新技術和新的社會發展需求密切相結合起來。它是試圖創造更好的、更新的、更多的工作。所以，這十年，紐約出臺了什么樣的政策呢？就是城市工業產權，他要投資4.42億美元。

此外，城市發展的不確定性還體現在，城市發展動力不足與人才吸引力下降的問題。在65.22%的（城鎮化率）數據上，我們會看到一些什么？還是會一騎絕塵地往前沖嗎？每年以5.5%的速度增長嗎？這當中我們看到一絲隱憂，可能出現逆城市化現象。

我們的逆城市化和歐洲的逆城市化實際是不一樣的。逆城市化，我們說是人口分散的過程，是從高度的密集向低度密集變化的過程。從2022年人口排名增量的城市來看，幾乎所有的城市都在增量的，城市人口新的增量都在減，甚至有些城市出現了負數，當然有些是政策性的。

新增量：制造業正向超、特大城市回流

如何尋找新的城市價值增量，首先要看到第二產業對城市的驅動作用。“十四五”（規劃）和去年的“兩會”等都提到了增強城市制造業競爭力的問題，國際上也出現了制造業回流。制造業回流有幾個趨勢——

一是流向了具有傳統制造業優勢的中小城市；二是流向了大城市，特大城市或者超大城市。這好像不太容易被理解，但這確實是發生了的一個趨勢。

比如，倫敦在2021年就提出工業建筑面積零減量，它規定在市區大型商業開發當中要混合工業空間，而且美國出現了“工匠分區法”，就是把一些輕型制造業嵌入到城市當中，而且已經得到了一些效果，包括一系列初創企業在那邊落戶。歐盟也提出了發展“生產性城市”的概念。

“紐約制造”（Made in NYC）的發起者說，都市制造業是讓我們慢慢擺脫經濟衰退的良方，想要創造工作機會，一定要有堅實的制造業基礎。這個制造業不是傳統的制造，而是一些高附加值的，能夠重塑社區活力的制造業。

日本近似乎已經走出了20-30年的發展陷阱，它的股市、就業崗位幾乎是一飛沖天。現在年輕人是被崗位所搶的，而不是年輕人要去找工作。日本創造了一種“町工廠”的概念。“町”就是我們的街道辦事處，就是在東京重新創造了“街道工廠”。

“街道工廠”是我們改革開放初期為了解決知青就業問題所創造的一些就業機會，那叫街道工廠，居然在日本出現。但它是屬于小規模、高附加值的，而且其中有很多隱形的。正是因為規模小，術業有專攻，町工廠基于鄰里間熟人網絡本地化形成的產業鏈。在日本，大田區是“町工廠”密集的區域。

服務業分為生產性服務業和生活性服務業。美國有兩個數據，雖然美國服務業占到了80%，但在80%里的70%是生產性服務業，是和制造業直接相關的。這么來算其56%的服務業實際是和美國25萬億GDP相關的。這是一個非常不得了的數據，不都是麥當勞和肯德基，他有大量服務業是和生產相關的，就是13億美元和制造業相關的。

而我們的服務業當中，生活性服務業遠遠超過生產性服務業，大概高20%左右。這就是我們的差距，我們要去追的，要去診斷的。

新增量：科技不在科技園區，而在市中心

尋找城市價值增量，還體現在科技回歸都市。我們說北京是三城一區，但說懷柔、昌平這些區域，是不是符合世界城市對于科技發展的趨勢？我認為，我們要在北京的基礎上放眼看到世界的發展。從世界來看，很明顯的趨勢，科技不是在科技園區里了，是在市中心，就在你邊上，就在你家門口，就在窗戶外面。這是一個大的趨勢。

比如紐約的硅巷，經過將近二十年的發展，成為僅次于硅谷第二大科創企業聚集區，初創企業超過驚人的9000多家。比如波士頓，隨著40年前生物制造等產業的興起，波士頓在MIT的邊上成立了430多家公司，帶來了11萬個研發崗位、300萬平方米的實驗室面積。這些數據都是非常驚人的。

今年還有個比較重要的信息，上半年城鎮青年（16-24歲）失業率不公布了。由于現在信息不完整，假設在青年失業率達到20%的情況下，我們應該讓他們做什么樣的工作？

我們看到一個非常可惜的現象，大量的青年勞動力進入到外賣、快遞和網約車的行業當中。而且有的專家認為，這些行業是非常良好的勞動力蓄水池。我們經過反思認為，這是個偽命題。如果大量的青年進入到這些行業將會對未來中國5-10年的發展帶來巨大的潛在風險。

今年的高校畢業生已經達到了驚人的1179萬人，人口的老齡化已經在逐步爬升。如何能夠支撐中國未來工業和制造業的發展，這是需要我們反思的，就是在他們現在還仍然可以吸收知識時可以提供發展吸收他們職業所需要的技能。

此外，還要重視城市經營實現精明增長。城市從土地金融時代要進入城市運營的時代，一方面新的購物中心在不斷地新建，另一方面舊的購物中心在不斷地關門。實際從城市發展當中要關注到全生命周期的運營能力，從數量開始關注到質量，運營要前置。運營的前置是一切設計的基礎。

要搭建全周期、全業態、全流程的城市運營模式。北京有個非常的成功案例郎園，很偏僻，但它成功吸引了全國影視劇制作65%的份額，非常之偏遠，但非常之成功，為什么成功？就是運營前置。

新趨勢：從“城市更新”邁向“城市復興”

在通信技術影響下，城市聚集結構呈現“優勢集聚，整體分散”的現象。原來我們說的“田園城市”的圖景就有可能實現，因為傳統功能邊界會變得更加模糊，而且空間功能會更加復合化。

從攤大餅的圈層式走向網絡化的城市空間結構，原來我們說城市空間是攤大餅，從幾環到網絡化的結構。為什么美國經濟這么快速發展的時候（房屋）空置率這么高呢？很可能是傳統通信技術對區位理論帶來沖擊所形成的這么一個結果。

還有大家都在shua短視頻，短視頻成為生活當中的一部分，但對傳統生活會帶來新的沖擊。經過統計，現在人均短視頻shua168分鐘，每天3個小時。這3個小時就造成我們形成足不出戶的生活方式和體驗，這帶來非常重大的，對原有空間城市結構的沖擊。

根據36氪報道的數據，全國近240萬家的實體店關閉，這不能都歸咎于直播帶貨，但直播帶貨是重要的始作俑者，約占全國實體總數的10%，造成的失業是300萬人之多。有個統計，當電商用戶數每增加1%時，當地的店鋪數就會以0.16%的速度在減少。這是我們必須要面對的一個現實。

在這種情況下，我們如何看待城市更新？我們說城市更新不足以面對未來城市帶來的挑戰。所以，我們提出“城市復興”的理論。

城市復興和城市更新巨大的不同，就是“城市更新”是50年代的概念，只針對城市的物質發展空間，是遠遠不足的，“城市復興”的理論是物質空間、科技創新、產業經濟、社會活力和文化傳承。所以，我們要重新面對城市復興的時代，要面對挑戰。