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“如果按人均用地100平米來計算，實際我們的城鎮空間已經能容納80%以上的人口……這時候城市存量空間和土地價值非良性競爭就開始出現了。”

12月12日，主題為“中國式現代化與城市發展”的中國城市百人論壇2023冬季論壇上，中國科學院大學講席教授、人居科學學院院長，北京市建筑設計研究院總建筑師、總規劃師吳晨作了題為《當今城市發展的若干挑戰與思考》的主旨演講，分享了當今中國城市發展的挑戰和思考。

在他看來，消費導向和生產導向的產業路徑，就是“三二一”這種態勢已經開始固化下來，成為社會發展的主流，同時，城市發展動力不足與人才吸引力下降疊加顯現，這些都是當前城市發展的不確定性。要從以下四方面尋找新的城市價值增量——

第二產業對城市的驅動作用，國際上已經出現制造業回流趨勢；科技回歸都市，而不是在科技園區；青年勞動力涌入外賣、快遞、網約車等行業具有潛在風險；重視城市經營實現精明增長，要從土地金融時代進入城市運營的時代。

“雖然美國服務業占到了80%，但在80%里的70%是生產性服務業，是和制造業直接相關的。而我們的服務業當中，生活性服務業遠遠超過生產性服務業，大概高20%左右。這就是我們的差距，我們要去追的，要去診斷的”。他說。

以下是吳晨現場演講實錄，內容有刪減：

新挑戰：以土地金融為核心的模式走到盡頭

去年年底，城鎮化率的數據為65.22%，就建成區規模來看似乎又超過65.22%，因為如果按人均用地100平米來計算，實際我們的城鎮空間已經能容納80%以上的人口。

在國際上城鎮化率到了70%-80%，在歐洲和美國叫城市化，我們叫城鎮化的轉折點。因為在此之后就會出現城市化和城鎮化放緩的平臺期。我們這個平臺期是提前到來了呢，還是進行非常樂觀的城市化增長？這是值得我們思考的問題。

這時候城市存量空間和土地價值非良性競爭就開始出現了。過去40年中快速城市化——每年1.5%的速度的城鎮化，（城鎮化率）從17%發展到65.22%，基本是以土地出讓方式所形成的城市化，推動了基礎設施建設和大量投資的拉動。

我們現在來審視，以土地金融為核心的發展模式似乎已經到了一個瓶頸或盡頭，我們有不同的論點。

有一個詞叫“中國樓市的信仰”，是哪兒呢？是上海。上海的學區房和上海房產泡沫在被瘋狂地擠壓著。深圳樓市整體價格已經回到了2018年，其他城市其實也都會出現這種狀況，包括昆明（住宅成交均價）已經兩年新低，而且土地是全部底價成交。

剛才說的成交更多是以住宅為主，其實寫字樓也出現這樣的狀況。二季度時，北京甲級寫字樓吸納量是負數，金融街、CBD、中關村等都是負值。在北京，據統計，除了麗澤（金融商務區）以外其他基本都是下跌的。

上海也是如此。上海二季度吸納量15萬平方米，目前它的吸納量基本還是平穩的狀態，據預測，2023-2024年，由于新增供應量大幅入市，它的空置率和租金都開始要進入到一個下行通道當中。所以，我們要關注到一些經濟數據。

今年第三季度美國的經濟數據出來了，美國GDP增速達5.2%。是不是美國就一枝獨秀呢？看美國寫字樓的空置率也在19%左右，這就搞不懂了，為什么美國的經濟總量在這么快速增長的情況下（寫字樓）空置率也這么高呢？

我們可能不是從經濟本身來看，有可能是由于科技、生活的模式和辦公模式造成了這種形勢的出現。

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